新财料出品 | 郑小琳

　　导语

　　长春房企新星宇控股于春节前，向港交所提交上市申请。和多数区域型本土房企相似，新星宇控股有着整体规模小型、业务发展偏安一隅的“通病”。

　　除此之外，近几年受外来房企纷纷进驻本地市场所影响，公司的市场份额正经历逐年下滑的窘境。

　　2月9日，吉林长春房企新星宇控股集团有限公司(下称“新星宇控股”)向港交所提交招股书。

　　作为一家老牌的物业开发商，新星宇控股曾经在长春房地产市场排名前三，如今，随着外来房企的纷纷进驻，其市场份额被“外来户”不断蚕食瓜分，作为“本土派”的新星宇控股已被挤至墙角。

　　不仅如此，由于公司整体规模偏小、业务过于集中，部分市场人士认为，新星宇控股的赴港IPO之路未必一路坦途。

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　　长春“迷你型”房企为何选择赴港IPO？

　　作为吉林省长春市老牌物业开发商，新星宇控股的品牌在本地市场早已是家喻户晓。

　　公司招股书披露，按2014年至2019年的订约面积及订约销售额计，在长春市当地物业开发商中，新星宇控股连续六次排名第一。

　　目前，新星宇控股的主要业务有物业销售、建造服务，其中，物业销售作为公司营收“大头”，占总收入的比重达到九成以上。

　　就销售规模看，与动辄百亿、千亿体量的房企相比，新星宇控股在业内属于“迷你型”。招股书显示，2018年、2019年及2020年的前9个月，新星宇控股的住宅物业销售额分别为37.65亿元、37.58亿元和8.57亿元。

　　在业务布局方面，新星宇控股显得过于偏安一隅。招股书披露，新星宇控股在6个省份中的10个城市拥有38个物业项目，土地储备总额约405.86万平方米，其中，长春作为公司大本营，土储占比达到53.6%。

　　对于此次上市募资用途，新星宇控股在招股书中表示：“将用于为我们的城市更新项目的土地成本提供资金、现有项目的开发建造成本、一般运营资金用途。”

　　上海中原地产首席分析师卢文曦向《投资者网》表示，“内地小房企赴港IPO的理由，一方面是为了拓宽融资渠道、提升品牌知名度，为日后的业务扩张做准备；另一方面，是为了‘活下去’。”

　　卢文曦进一步表示，“房企想要保持稳健经营，往往需要大量的资金支持，而在目前国内信贷逐渐收紧的背景下，中小房企融资渠道显得过于单一，因此希望通过上市来拓宽融资渠道。”

　　值得留意的是，中小房企赴港IPO未必一路坦途。

　　据《投资者网》了解，去年共有7家内地房企成功赴港IPO，分别是：汇景控股(09968.HK)、港龙中国(06968.HK)、金辉控股(09993.HK)、上坤地产(06900.HK)、祥生控股(02599.HK)、领地控股(06999.HK)以及大唐集团(02117.HK)。

　　从去年“通关”的房企身上可以看出，不少房企的经营规模都大于百亿甚至高达千亿，整体业务发展迅速。

　　同时，许多“通关”房企都有“二次递表”后才成功上市的经历，比如：港龙中国、大唐集团、领地控股等等。这意味着，中小房企想要成功上市其实并不容易，未来，或许是不少中小房企赴港IPO 都会经历“申请-失效-更新”的过程。

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　　赴港IPO前业绩呈现断崖式下跌

　　2020年初，在新冠疫情的影响下，地产行业经历短暂停摆后，整体态势呈现量价齐升、稳中向好的态势。国家统计局公布数据显示，2020年，全国新建商品房销售额突破17万亿，同比增长8.7%，再度创下新高。

　　不过，尽管整体市场已经回暖，不少房企的业绩增速因疫情影响较大，仍呈现放缓态势，甚至出现负增长，新星宇控股便是其中一员。

　　来源：招股书

　　2020年，新星宇控股营收出现大幅下滑，截至2020年9月末，新星宇控股收入12.55亿元，相较于2019年同期减少72.4%；净利润为1.11亿元，同比下滑超80%。

　　对于业绩大幅下滑的原因，新星宇控股表示：“主要原因为住宅及商业物业的开发及销售的减少。”

　　据招股书显示，2018年、2019年，新星宇控股物业销售的收入分别约为47.87亿元、48.66亿元，归母净利润分别为4.99亿元、4.93亿元。

　　与前两年的经营成果相比，新星宇控股在2020年呈现断崖式下跌。不仅营收从2018年的47亿下滑至2020年前九月的7.6亿元，利润规模也由2018年的近5亿元缩水至2020年9月的1.1亿元，显示公司的整体经营业绩并不稳定。

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　　从排名三甲到跌出十强

　　“新星宇在我们长春本地很出名，在我小的时候，我们家旁边就是新星宇的楼盘，以前许多本地人都会买他们的房子，毕竟也算得上是长春的一大地产商。”一位在长春市从事房地产交易的中介人员向《投资者网》表示。

　　当《投资者网》问及现在购房者一般会如何选择楼盘时，他却表示，许多购房者都倾向于选择大品牌的地产商，比如：万科、华润置地、中海等等，“原因很简单，这些头部房企的物业和服务都会优于本土房企，房子质量也比较高。”

　　回溯过去几年，长春作为省会城市吸引了不少头部房企的入驻，保利、中海、万科、华润置地等近年来纷纷在长春落子，业内角逐之态愈发激烈，本土房企的市场份额不断被挤压。

　　以销售额为例，作为长春本土地产商的新星宇控股的市场份额正在逐年下滑。据中国指数研究院数据统计，2018年，在《长春房地产企业销售额排行榜》中，新星宇控股曾以70亿销售额与万科、中海等头部房企比肩，跻身本土楼市前三甲。

　　但高光时刻并未持续多久，2019年，新星宇控股开始被大众置业和华润置地赶超，整体排名下跌2名，位列本地房企销售排行榜中的第5位。

　　2020年及2021年1月，受新冠疫情冲击，新星宇控股排名再度下跌，甚至跌出了长春房企销售额TOP10行列。

　　据中国指数研究院数据显示，《2020年长春房地产企业销售额榜单》上，新星宇位列第10名；同时，据CRIC中国房地产决策咨询系统显示，2021年1月销售额榜单上，豪邦、大众、万科登临1月长春房企销售TOP榜前三，十强里依然不见新星宇控股的身影。

　　《投资者网》就上市及排名下滑等相关问题联系新星宇控股，但对方电话却一直无人接听。

　　从昔日的长春房企排名前三甲，到如今的十强榜上无名，新星宇控股正经历着被外来房产巨鳄瓜分份额的窘境。2021年，新星宇控股希望通过上市来谋求扩张、扭转困境，但其赴港IPO是否一路坦途？《投资者网》将继续关注。